Как купить недвижимость в Польше

Польша интересует украинцев во многих аспектах: в плане туризма, трудоустройства, учебы, а в последние годы – покупки жилья. В Евросоюзе безопаснее, чем в Украине, вкладывать деньги в объекты недвижимости, а Польша ближе, понятнее и «бюджетнее», чем другие зарубежные страны. Поэтому наши соотечественники стремятся обзавестись квадратными метрами именно тут. Среди других желающих они занимают второе место по степени заинтересованности в польском жилье.

По статистике, с 2009-го г. в РП было куплено примерно 15 тыс. квартир, из них около 17% приобрели украинцы, 27% – немцы и 13% – англичане.
Ниже будут изложены все нюансы инвестирования капитала в польскую недвижимость.

Квартира или дом – что выбрать?

Согласно букве закона в Польше есть 2 вида жилья: дом и квартира. Иностранец может купить любой из этих типов недвижимости, но квартиру приобрести гораздо легче. Иностранцу для этого не потребуется никакого другого документа, кроме двух дозволений: на проживание в Польше на определенный термин и на поселение (долгосрочное пребывание в качестве резидента Евросоюза).

Читайте также: Украинцы все чаще покупают жилье в Польше

Для покупки дома, сельхозугодий площадью более 1 га, недвижимости рядом с границей понадобится специальное разрешение Министра Внутренних дел. Но есть исключения для отдельных категорий лиц. Этот документ не понадобится:

• законно проживающим в РП не менее 5-и лет;
• иностранцам, пребывающим в браке с польскими гражданами и живущими в этом же государстве от 2-х лет с момента получения соответствующего позволения. В данном случае дом считается законно нажитым добром мужа и жены.

Как получить разрешение?

Разрешение потенциальному покупателю выдается Министром в течение минимум 2-х месяцев после подачи заявления. Бумага выдается на основании таких данных:

• ФИО заявителя;
• гражданства;
• даты, места его рождения;
• фактического адреса проживания с кодом почтового отделения (на почту будут приходить уведомления);
• сведений о связях с Польшей будущего владельца недвижимости (если такие есть);
• подробного описания приобретаемого дома, земельного участка: конкретные адреса, номера, площадь, виды составных частей, данные кадастровой книги;
• ФИО, наименований юрлиц, продающих недвижимость, их адресов и индексов;
• вида договора: продажа, дарственная, обмен.

Читайте также: Сколько стоит квартира в Польше? Цены на жилье в разных воеводствах

Если для приобретения украинцами недвижимости потребуются дополнительные данные, срок оформления разрешения может продлиться. Но оно, в конце концов, будет получено, поскольку такая сделка выгодна обеим сторонам, а получение разрешения – простая формальность.

Договор купли-продажи

Получив разрешение на покупку дома, и точно определившись с объектом, который будете покупать, можно подстраховаться, и заключить с продавцом предварительное соглашение. По нему придется внести наличными или по безналичному расчету 5-10% от общей цены. Задаток потом войдет в общую стоимость.

Если действие этой сделки остановит покупатель, внесенные деньги останутся у стороны, отчуждающей имущество. Если же причиной ее расторжения будет вина продавца, он двукратно возместит несостоявшемуся покупателю задаток.

Если ни одна сторона не передумает, заключается основной договор и недвижимость закрепляется за новым собственником из Украины. Регистрация прав на жилье или другую недвижимость заверяется в нотариате. Это обязательное условие. Нотариус же проверяет правовое состояние дома в Кадастре при местном суде, чтобы удостовериться в отсутствии обременений, собственнических прав на объект у третьих лиц, задолженностей.

Во сколько обойдется сделка?

Расходы на регистрацию недвижимости формируются из следующих платежей:

• за услуги нотариуса – в зависимости от конторы до 2% от суммы купчей;
• сбор на переход собственнических прав – 2% от цены покупаемой недвижимости;
• оплата агентству – до 3% от оценочной стоимости дома, участка;
• другие мелкие расходы на госрегистрацию, оформление, переводы документации – от 0,5 до 1,5 % от стоимости объекта.

Читайте также: Рейтинг лучших городов для жизни в Польше

На приобретение жилья в Польше иностранец потратит в среднем полгода. Зачастую выходцы из Украины тут же перепродают купленную недвижимость. В таком случае приходится платить подоходный сбор за отчуждение жилья менее чем через 5 лет с момента покупки.

Квартира в новострое или вторжилье?

Квадратные метры в строящемся доме – немного рисковое вложение капитала, но подойдет для тех, кто не торопится с покупкой. Недостроенное жилье от застройщика имеет ряд преимуществ:

• больший выбор квартир на разных этажах и с различными планировками;
• низкая стоимость «виртуальной» недвижимости;
• возможность торга, ведь покупатель сильно рискует.

Минусы новостроек связаны с многочисленными рисками: дом могут так и не достроить или «заморозить» на длительный срок, часто в таких домах приходится самостоятельно делать ремонт. К тому же получения собственной квартиры в новострое придется долго ждать, снимая в этот период временное жилье. А такие двойные расходы в состоянии понести далеко не каждый покупатель, поэтому многие предпочитают либо более дорогие готовые новостройки, либо вторичный рынок недвижимости.

Читайте также: Недвижимость в Варшаве. Сколько стоят квартиры в разных районах столицы?

Готовый новострой в РП стоит чуть дороже, чем такие же по всем параметрам квартиры, у которых уже были владельцы.

Выбирая вторжилье, не упустите из виду такие моменты:

• год строительства,
• состояние, степень изношенности постройки,
• технологию возведения здания,
• наличие обременений.

Типичная планировка и параметры жилья

На польском жилищном рынке популярны два вида планировки:

1. кухня, слитная с залом,
2. «раскладушка» (с окнами на 2-3 стороны: во внутренний дворик, на улицу).
Но есть и привычные для украинских граждан квартиры с отделенной кухней, просто они пользуются меньшим спросом и их будет сложнее перепродать.

Если говорить о площади, то самые «ходовые» параметры квартир следующие:

• 1-комнатные – 30-40 м²;
• двушки – 40-50 м²;
• 3-комнатные – 60-70 м².

Самыми востребованными среди поляков являются компактные «двушки» и «трешки» площадью 40-70 м². С ними заключается больше всего сделок.
Квартиры от 80-90 м² уже входят в разряд элитных, дорогих и, соответственно, менее продаваемых.

Расценки на жилье

Стоимость квартиры складывается из многих характеристик: месторасположения объекта, площади (дороговизна м² обычно обратно пропорциональна общей площади жилья), наличия / отсутствия ремонта, типа собственности.

Самые дорогие квартиры в Варшаве, Кракове, Познани и Вроцлаве. В столице за 1 м² придется заплатить около 7133 злотых, краковские расценки немного ниже – более 6000 PLN за м², а во Вроцлаве и Познани 1 м² стоит более 5000 PLN. В других крупных городах (Торунь, Белосток, Лодзь, Катовице, Щецин, Люблин) возможна покупка квартиры за 3500-4000, 4500 тыс. злотых за м².

Таким образом, небольшая 1-комнатная квартира в Варшаве будет стоить примерно 200-300 тыс. PLN, типовая 2-комнатная квартира (45 м²) – 260-360 тыс., 3-комнатная (60 м²) – 340-580 тыс. PLN.

В Кракове такие же по классу объекты стоят от 150-и тыс. злотых (1 комната), 2-комнатные – около 270 тыс., 3-комнатные – около 310 тыс.

Это нужно знать

Обратите внимание! Приобретение дома или квартиры иностранцем не делает его автоматически польским гражданином.

Недвижимые объекты в РП обычно оформляют как отдельную собственность. Но существует и такое понятие, как право кооперативной собственности, а также TBS. Рассмотрим их по порядку.

1. Право частной собственности

Данная форма владения объектом включает право:

• на купленную квартиру;
• на эксплуатацию общих лестничных площадок, коридоров, действующих в доме лифтов, отсеков для велотранспорта, детских колясок;
• просто постоянного пользования / оформления земельного надела на себя.
Кроме прав, есть и обязанности. Как член товарищества, новый владелец обязан участвовать в его собраниях, высказываться по поднимаемым вопросам.

2. Кооперативная собственность

По закону такая квартира принадлежит не отдельному собственнику, а целому кооперативу. Но на практике ее владелец распоряжается жилплощадью по своему усмотрению: продает, сдает, может подарить или завещать без ведома кооператива (фактически так же, как если бы это было частное имущество).

У обладателя кооперативной собственности есть 2 основных правомочия:

• пользоваться объектом;
• распоряжаться им по своему усмотрению.

Согласие жилкооператива нужно только тогда, когда меняется назначения помещения (например, владелец хочет переделать квартиру под офис).

Зато кооператив сам эксплуатирует соответствующие многоквартирные здания.

Важно! Обладатель кооперативного жилья не должен допускать больших скоплений долгов по коммуналке, использовать квартиру не по назначению, иначе кооператив вправе подать в суд и добиться продажи жилья с аукциона.

Кооперативную квартиру можно переоформить в частную собственность. Но не всегда, особенно, если права на землю под многоэтажкой не урегулированы.

3. Квартиры на правах аренды

Аббревиатура TBS означает Towarzystwо Budownictwa Społecznego, то есть объект принадлежит арендному дому. Если заинтересуетесь таким объявлением, учтите, что заключив сделку, вы не станете новым полновластным собственником, а только выкупите арендное право.

Претендент на покупку арендных прав должен отвечать ряду требований:

• иметь незначительные доходы (прожиточный минимум отличается в каждой области);
• не обладать другим недвижимым имуществом в том же населенном пункте, где покупается подобная квартира.

У данной формы собственности есть свои минусы. Во-первых, при покупке TBS-квартиры нельзя воспользоваться ипотекой. Во-вторых, перед заселением нужно один раз внести залог. В-третьих, ежемесячная аренда обойдется гораздо дороже стандартных сумм за коммуналку в 2-х предыдущих видах квартир (кооперативной или оформленной в частную собственность).

Польша – стабильная страна ЕС, в которой украинцам выгодно вкладывать капитал в недвижимость, и с каждым годом оформление сделок становится доступнее.