Русский
Polski
Польща цікавить українців у багатьох аспектах: у плані туризму, працевлаштування, навчання, а в останні роки – купівлі житла. В Євросоюзі безпечніше, ніж в Україні, вкладати гроші в об’єкти нерухомості, а Польща ближче, зрозуміліше і «бюджетніше», ніж інші зарубіжні країни. Тому наші співвітчизники прагнуть обзавестися квадратними метрами саме тут. Серед інших охочих вони займають друге місце за ступенем зацікавленості польським житлом.
За статистикою, з 2009-го р. в РП купили приблизно 15 тис. квартир, з них близько 17% придбали українці, 27% – німці і 13% – англійці.
Нижче будуть викладені всі нюанси інвестування капіталу в польську нерухомість.
Квартира або будинок – що вибрати?
У Польщі є 2 види житла: будинок і квартира. Іноземець може купити будь-який з цих типів нерухомості, але квартиру придбати набагато легше. Іноземцю для цього не потрібно ніякого іншого документа, крім двох дозволів: на проживання в Польщі на певний термін і на поселення (довгострокове перебування в якості резидента Євросоюзу).
Читайте також: Українці все частіше купують житло в Польщі
Для купівлі будинку, сільгоспугідь площею понад 1 га, нерухомості поряд з кордоном знадобиться спеціальний дозвіл Міністра Внутрішніх справ. Але є винятки для окремих категорій осіб. Цей документ не знадобитися:
• законно проживаючим в РП не менше 5-и років;
• іноземцям, які перебувають у шлюбі з польськими громадянами, які живуть в державі від 2-х років з моменту отримання відповідного дозволу. В даному випадку будинок вважається законно нажитим добром чоловіка і дружини.
Як отримати дозвіл?
Дозвіл потенційному покупцю видається Міністром протягом мінімум 2-х місяців після подання заяви. Папір видається на підставі таких даних:
• ПІБ заявника;
• громадянства;
• дати, місця його народження;
• фактичної адреси проживання з кодом поштового відділення (на пошту будуть приходити повідомлення);
• відомостей про зв’язки з Польщею майбутнього власника нерухомості (якщо такі є);
• докладного опису придбаного будинку, земельної ділянки: конкретні адреси, номера, площа, види складових частин, дані кадастрової книги;
• ПІБ, найменувань юросіб, які продають нерухомість, їх адрес та індексів;
• виду договору: продаж, дарча, обмін.
Читайте також: Скільки коштує квартира в Польщі? Ціни на житло в різних воєводствах
Якщо для придбання українцями нерухомості потрібні додаткові дані, термін оформлення дозволу може продовжитися. Але воно, врешті-решт, буде отримано, оскільки така угода вигідна обом сторонам, а отримання дозволу – проста формальність.
Договір купівлі-продажу
Отримавши дозвіл на покупку будинку, і точно визначившись з об’єктом, який будете купувати, можна підстрахуватися, і укласти з продавцем попередню угоду. За нього доведеться внести готівкою або за безготівковим розрахунком 5-10% від загальної ціни. Завдаток потім увійде в загальну вартість.
Якщо дію цієї угоди зупинить покупець, внесені гроші залишаться у продавця. Якщо ж причиною її розірвання буде вина продавця, він дворазово відшкодує покупцеві завдаток.
Якщо жодна сторона не передумає, нерухомість закріплюється за новим власником з України. Реєстрація прав на житло чи іншу нерухомість засвідчується в нотаріаті. Це обов’язкова умова. Нотаріус перевіряє правовий стан будинку при місцевому суді, щоб упевнитися у відсутності обтяжень, власницьких прав на об’єкт у третіх осіб, заборгованостей.
У скільки обійдеться угода?
Витрати на реєстрацію нерухомості формуються з наступних платежів:
• за послуги нотаріуса – в залежності від контори до 2% від суми купівлі-продажу;
• збір на перехід власницьких прав – 2% від ціни нерухомості, що купується;
• оплата агентству – до 3% від оціночної вартості будинку, ділянки;
• інші дрібні витрати на держреєстрацію, оформлення, переклади документації – від 0,5 до 1,5 % від вартості об’єкта.
Читайте також: Рейтинг кращих міст для життя в Польщі
На придбання житла в Польщі іноземець витратить у середньому півроку. Часто вихідці з України швидко перепродують куплену нерухомість. У такому випадку доводиться платити прибутковий збір за відчуження житла менш ніж через 5 років з моменту покупки.
Квартира в новобудові або вторжитло?
Квадратні метри в споруджуваному будинку – трохи ризикове вкладення капіталу, але підійде для тих, хто не поспішає з покупкою. Недобудоване житло від забудовника має ряд переваг:
• більший вибір квартир на різних поверхах і з різними плануваннями;
• низька вартість «віртуальної» нерухомості;
• можливість торгу, адже покупець сильно ризикує.
Мінуси новобудов пов’язані з численними ризиками: будинок можуть так і не добудувати або «заморозити» на тривалий термін, часто в таких будинках доводиться самостійно робити ремонт. До того ж отримання власної квартири в новобудові доведеться довго чекати, винаймаючи цей період тимчасове житло. А такі подвійні витрати в змозі понести далеко не кожен покупець, тому багато хто воліє або більш дорогі готові новобудови, або вторинний ринок нерухомості.
Читайте також: Нерухомість у Варшаві. Скільки коштують квартири в різних районах столиці?
Готова новобудова в РП коштує трохи дорожче, ніж такі ж за всіма параметрами квартири, у яких вже були власники.
Вибираючи вторжитло, не випустите з уваги такі моменти:
• рік будівництва,
• стан, ступінь зношеності споруди,
• технологію зведення будівлі,
• наявність обтяжень.
Типове планування і параметри житла
На польському житловому ринку популярні два види планування:
1. кухня, злита з залом,
2. «розкладачка» (з вікнами на 2-3 сторони: у внутрішній дворик, на вулицю).
Але є і звичні для українських громадян квартири з відокремленою кухнею, просто вони користуються меншим попитом і їх буде складніше перепродати.
Якщо говорити про площі, то самі «ходові» параметри квартир наступні:
• 1-кімнатні – 30-40 м2;
• двійки – 40-50 м2;
• 3-кімнатні – 60-70 м2.
Найбільш затребуваними серед поляків є компактні «двушки» і «троячки» площею 40-70 м2. З ними пов’язано найбільше угод.
Квартири від 80-90 м2 вже входять в розряд елітних, дорогих і, відповідно, менш продаються.
Розцінки на житло
Вартість квартири складається з багатьох характеристик: місця розташування об’єкта, площі (дорожнеча м2 зазвичай обернено пропорційна загальній площі житла), наявності / відсутності ремонту, типи власності.
Найдорожчі квартири у Варшаві, Кракові, Познані і Вроцлаві. У столиці за 1 м2 доведеться заплатити близько 7133 злотих, краківські розцінки трохи нижче – понад 6000 PLN за м2, а у Вроцлаві та Познані 1 м2 коштує понад 5000 PLN. В інших великих містах (Торунь, Білосток, Лодзь, Катовіце, Щецин, Люблін) можлива покупка квартири за 3500-4000, 4500 тис. злотих за м2.
Таким чином, невелика 1-кімнатна квартира у Варшаві буде коштувати приблизно 200-300 тис. PLN, типова 2-кімнатна квартира (45 м2) – 260-360 тис., 3-кімнатна (60 м2) – 340-580 тис. PLN.
У Кракові такі ж по класу об’єкти коштують від 150 тис. злотих (1 кімната), 2-кімнатні – близько 270 тис., 3-кімнатні – близько 310 тис.
Це потрібно знати
Зверніть увагу! Придбання будинку або квартири іноземцем не робить його автоматично польським громадянином.
Нерухомі об’єкти в РП зазвичай оформлюють як окрему власність. Але існує і таке поняття, як право кооперативної власності, а також TBS. Розглянемо їх по черзі.
1. Право приватної власності
Дана форма володіння об’єктом включає право:
• на куплену квартиру;
• на експлуатацію загальних сходових майданчиків, коридорів, діючих в будинку ліфтів, відсіків для велотранспорту, дитячих колясок;
• просто постійного користування/оформлення земельного наділу на себе.
Крім прав, є і обов’язки. Як член товариства, новий власник зобов’язаний брати участь у його зборах, висловлюватися щодо порушуваних питань.
2. Кооперативна власність
За законом така квартира не належить окремому власнику, а цілому кооперативу. Але на практиці її власник розпоряджається житлоплощею на свій розсуд: продає, здає, може подарувати або заповісти без відома кооперативу (фактично так само, як якщо б це було приватне майно).
У володаря кооперативної власності є 2 основних правомочності:
• користуватися об’єктом;
• розпоряджатися ним на свій розсуд.
Згода кооператіва потрібна тільки тоді, коли змінюється призначення приміщення (наприклад, власник хоче переробити квартиру під офіс).
Зате кооператив сам експлуатує відповідні багатоквартирні будівлі.
Важливо! Володар кооперативного житла не повинен допускати великих скупчень боргів по комуналці, використовувати квартиру не за призначенням, інакше кооператив має право подати в суд і домогтися продажу житла з аукціону.
Кооперативну квартиру можна переоформити в приватну власність. Але не завжди, особливо, якщо права на землю під багатоповерхівкою не врегульовані.
3. Квартири на правах оренди
Абревіатура TBS означає Towarzystwо Budownictwa Społecznego, тобто об’єкт належить орендному будинку. Якщо зацікавитесь таким оголошенням, врахуйте, що, уклавши угоду, ви не станете новим повновладним власником, а лише набудете орендне право.
Претендент на покупку орендних прав повинен відповідати ряду вимог:
• мати незначні доходи;
• не володіти іншим нерухомим майном в тому ж населеному пункті, де купується подібна квартира.
У даної форми власності є свої мінуси. По-перше, при купівлі TBS-квартири можна скористатися іпотекою. По-друге, перед заселенням потрібно один раз внести заставу. По-третє, щомісячна оренда обійдеться набагато дорожче стандартних сум за комуналку у 2-х попередніх видах квартир (кооперативної або оформленої у приватну власність).
Польща – стабільна країна ЄС, в якій українцям вигідно вкладати капітал в нерухомість, і з кожним роком оформлення угод стає доступнішим.
